國家發改委：研究支持消費基礎設施發行基礎設施REITs

《國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》近日發布。通知提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

百貨商場、購物中心等商業地產項目能夠發行基礎設施REITs，是否意味著商品住宅開發項目可以通過REITs市場融資了呢？是否意味著“房住不炒”的政策基調發生變化了呢？答案顯然是否定的。

實際上，我國許多消費基礎設施的持有者并非房地產企業。大量的購物中心、百貨商場是由專業商業機構，而非房地產開發企業投資和持有的。

而且，與商品住宅“開發—銷售”的業務模式不同，這些商業機構側重于長期持有購物中心、百貨商場等商業項目，通過專業化運營賺取店鋪租金或銷售分成實現盈利。因此，這類商業項目的盈利模式與傳統房地產企業的盈利模式截然不同。

通知的出臺，意在支持消費基礎設施建設，進而恢復和擴大消費，而并非為房企開發住宅項目打開REITs的大門。

當然，還有許多商業地產的持有人同時持有商品住宅資產，或者具備商品住宅的開發資質。為了避免資金流入商品住宅開發領域，通知明確項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。發起人（原始權益人）應利用回收資金，加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型的投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。

這一規定延續了保障性租賃住房發行REITs的做法，在發起主體、回收資金用途等方面建立了有效的隔離機制，目的就是防止資金流入商品住宅開發領域，杜絕房企借發行REITs為商品住宅開發項目變相融資。

可以看出，通知嚴格落實了“房住不炒”的精神，相信在后續政策執行過程中，也會嚴格踐行上述隔離機制，嚴格落實房地產調控要求。

近年來，房地產行業的發展模式正在轉型，高杠桿、盲目上項目、追求快速回籠資金的模式，不能帶來企業的高質量發展。企業應更多關注持有型房地產業務，并走向專業化、精細化。終究，持續和穩定的現金流是企業抵抗風險的重要屏障。